تقييم صندوق الاستثمار العقاري

بداية وقبل الحديث عن تقييم صندوق الاستثمار العقاري، أو صناديق الريت “REITs”، وأهمية عملية التقييم لكل الأطراف المعنية سواء كان الصندوق نفسه، أو المستثمرين الراغبين بالاستثمار في صندوق الريت،

علينا بداية كشركة تقييم طرح بعض التعريفات والأفكار حول ماهية صناديق الريتس، ثم آلية تقييم الصندوق، ودور الخبرة الطويلة في مهنة التقييم بنتائج تقييم صناديق الاستثمار العقاري.

إذ أن لتقييم صندوق الريت بالذات تشترط الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين حصول المقيم المكلف بتقييم الصندوق على الزمالة، ما يعني بطبيعة الحال أن يمتلك المقيم خبرة لا تقل عن ثلاث سنوات مدعمة بالكثير من الدورات التدريبية المختصة في مجال تقييم الأصول عموما وتقييم العقارات وصناديق الريتس خصوصا، ذلك نظرا لأهمية هذا القطاع وحساسيته الشديدة.

إذ أن نتائج تقييم أي صندوق عقاري تؤثر بشكل مباشر على الشركات، والمستثمرين، والراغبين بالدخول في سوق الاستثمار العقاري .

ونظرا للدقة البالغة المطلوبة لإصدرا تقارير تنشر على الملأ ويمكن للجميع الاطلاع عليها، ولأن دقة التقرير يتحمل مسؤوليتها كاملة المقيم المكلف والشركة التي يعمل لديها بطبيعة الحال، فلا بد من الاعتماد على مقيمين مؤهلين وبعدد سنوات خبرة كبيرة لأداء المهمة المطلوبة، كما أن عامل الخبرة الطويلة في السوق وقاعدة البيانات التي تمتلكها شركة التقييم يلعب دورا كبيرا بتدعيم عمل المقيم لإصدار تقارير بالغة الدقة، تقوم على ثلاثة عوامل رئيسية : البيانات والمستتندات التي يحصل عليها من الصندوق نفسه، خبرته المحلية ومعرفته الجيدة بسوق العقارات وطرق المقارنة والتقريب بينها، وأخيرا ما تزوده به شركته من بيانات ضخمة جمعتها خلال سنوات تواجدها في السوق العقاري.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري المتداول أو صندوق الريت؟

هو صندوق استثمار عقاري مطروح طرحا عاما، حيث تقوم الجهة القائمة على الصندوق بتوزيع معظم الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تملكها بين المستثمرين في الصندوق، ويكون الصندوق متداولا في السوق المالية السعودية “تداول” بذات الطريقة التي يتم بها تداول أسهم الشركات المدرجة في السوق، ويكون الصندوق مطروحا طرحا عاما، أي متاحا لعموم المستثمرين سواء كانوا أفرادا أم شركات.

تهدف صناديق الريتس بشكل أساسي إلى تحقيق عوائد تأجيرية مستمرة وتوزيعات نقدية إما سنوية، أو نصف سنوية.

لذلك تستثمر بشكل أساسي في العقارات المطورة المدرة للدخل، أو التي أوشكت على إدرار الدخل، أي لا يجوز لها أن تستثمر مشاريع التطوير العقاري -باستثناء الأراضي البيضاء- وبما لا يتجاوز 25% من القيمة الإجمالية لصافي أصول تلك الصناديق.

ما هي الأطراف الأساسية المرتبطة بصندوق الريتس وما هي مهمة كل منها:

إضاءات حول تقييم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة:

تشرف على عملية تقييم صناديق الريت في المملكة العربية السعودية جهتين حكومتين: هيئة السوق المالية السعودية، والهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.

أما هيئة سوق المال، فقد وضعت ضوابط لتقييم العقارات التابعة لصناديق الريت بالإستناد إلى معايير التقييم الدولية، ذلك لتحسين عملية التقييم والوصول إلى القيمة السوقية، ومنع تضليل المساهمين بالعوائد الاستثمارية العالية للصندوق.

وهذه الضوابط هي:

العوامل المؤثرة في تقييم أصول صناديق الريت:

1. جودة تنويع الأصول:

2. التنويع بناء على نوعية المستأجرين.

3. التنويع حسب مدة العقود.

4. الملكية.

في نهاية المقال يجدر بنا الحديث عن دور المقيم، إذ أننا في شركة قيم ننظر إلى عملية تقييم الأصول الخاصة بالصندوق العقاري، على أنها عملية كاملة متكاملة من العمل الميداني والمكتبي والإلكتروني.

إذ نعتمد في عملنا وبشكل رئيسي على محتوى البيانات الضخم الذي جمعناه على مدى 16 عاما من العمل في السوق السعودي، كما نركز على توزيع المهام الميدانية بين المقيمين المعتمدين كل حسب خبرته ومجال نشاطه في سوق التقييم بشكل عام، ما يجعل عملية جمع البيانات ومقارنة المستندات تلتزم بالدقة، والشفافية، والحرفية العالية.

وأخيرا، توجهنا الكبير نحو الأتمتة واجتياح عالم الذكاء الإصطناعي في مجال تقييم الأصول بشكل عام، لتغذية أنظمتنا الذكية بالمزيد من المعلومات والبيانات والإستفادة من البيانات الموجودة سابقا لضمان الحصول على تقارير توافق ضوابط الهيئتين وطموحات المستثمر وتحقق العدالة الكاملة لمالكي صندوق الاستثمار العقاري المتداول.